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大发奔驰宝马网址:寶龍分拆商業上市暴露運營短板:融資受限 出租率低

本文由:蒋琴轩 编辑 2019年09月21日 11:25 港澳台频道073 ℃

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寶龍商業管理控股有限公司(以下簡稱寶龍商業)的上市計劃♀□π,用數據呈現了寶龍商業運營的實力到底在哪一個層級☆∴。

值得注意的是⊙△,寶龍仍未披露所有單個項目的租金收入π↑♂,因此無法和其他上市房企旗下商業項目比對租金水平◇。

寶龍商業營收的大頭是長三角▽,10個出租率達到95%以上的項目中△∟,有6個都在長三角⌒∵△,2個在福建□♂。借道輕資產提速跟同行的比較更能體現寶龍在行業中的處境↑π↑。業內人士指出↑〇,租金和出租率﹡∵,直接反映了商業運營管理水平和招租能力⊙┊。根據寶龍地產財報〇∴,去年其投資物業租金總體收入是11.24億元∵,租金加物業管理費得到的總租費收入一共是22.49億元﹡☆〇。今年上半年♀∵∴,其投資性物業租金收入是6.35億元⌒。

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過去幾年寶龍也對這些項目做過運營提升、業態調整的努力♀┊,結果並不明顯——提升這些已經開業好幾年卻沒有成長性的項目♂﹡,是非常難的事情☆。

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最近寶龍還高調宣布要拆分旗下商業公司在香港主板獨立上市♀,並向港交所遞交了招股書∴﹡。寶龍地產以往的年報中⊿♂,單個商業項目的出租率和收入一直語焉不詳□。但從最新招股書可以發現↑△,寶龍在環渤海的多個項目進展不順△♂,天津寶龍廣場出租率僅51%△♂⌒,青島城陽的項目更有十幾萬平方米空置着⊙⊿♀。

融資規模受限萬達商業曾經在港交所只待了637天♂⊙,於2016年9月宣告退市▽↑。近幾年商業板塊發展很快的新城、旭輝▽,都有分拆商業上市的打算⌒,只不過還停留在計劃層面△⌒↑。

它的主要收入並非項目銷售和商業租金∵↑♂,而是「商業運營服務」費用?⌒,最大客戶及90%的收入來源是寶龍控股及其附屬公司∴﹡⌒。

過去寶龍未完整披露旗下具體商業項目的出租率和租金收入◇☆。此次欲獨立分拆上市〇△,寶龍才首次披露了在管的45個商業項目的出租率和商業運營服務收入∟△◇。

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一般國內商業項目推廣期為開業頭三年◇﹡,隨後逐漸進入成熟期◇⌒。成熟期項目出租率穩定▽,租金有穩步提升空間?。但寶龍不少出租率低的項目♂,空置率相比開業初期反而有所增加π?。

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在地域上﹡,同行也有不同表現⊿♀?。比如同樣位於環渤海◇∟△,2017年開業的新城青島吾悅廣場建面14萬平方米♂,出租率超98%┊?♂,今年上半年租金收入已達5400萬元↑⌒⊿。

項目出租率低實體商業地產在中國早已不是一門特別好的生意——中國是電子商務發展最快的國家┊△┊,而商業地產的實力競爭者卻越來越多△。對於很多房企來說∴,購物中心是和地方政府談判的工具↑,「以住養商」是真正策略♂♂?。

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雖然寶龍未披露項目租金∴,但從已披露的其他口徑數據來看﹡,寶龍商業公司在44萬平方米的青島城陽寶龍廣場上⊙,收得全年商業運營收入僅有1164萬元┊。

由中指研究院發佈的《2019中國商業地產百強企業研究報告》顯示♂,2018年商業地產百強代表企業重點項目平均出租率達到93.8%﹡。

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從寶龍已有的項目運營情況看﹡,這個分拆出來做商業運營的輕資產公司∟♂△,其運營能力能否受到市場認可◇,還是一個未知數π。

僅從出租率來看□∵,寶龍有較多已進入成熟期的項目經營依然艱難∟。2014年開業的天津寶龍廣場∵□☆,在管建面16.3萬平方米⊿↑?,今年上半年出租率僅有50.8%┊♂◇。2016年開業的山東萊山寶龍廣場出租率僅為63.8%♂♂┊。2012年開業的泰安寶龍廣場出租率僅為69.7%π。

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這些空置率高的項目⊙,基本都在環渤海區域♀□,包括天津∴,青島城陽、即墨、李滄┊∵,山東萊山等城市♀。業內公認北方的商業更難做□♀,寶龍在管的45個項目中↑﹡,有9個項目在環渤海﹡。

熱點欄目自選股數據中心行情中心資金流向模擬交易客戶端記者 | 馬一凡天津寶龍廣場如今出租率僅51%⊿。一直不太受關注的寶龍地產(01238.HK)最近反而成了「網紅」房企◇?⊿。過去寶龍是港股內房股中市盈率非常低的一家公司↑,總市值也偏低□,但今年年中起寶龍股價大幅攀升﹡□,目前幾乎是去年同一時期股價的翻倍⊿。

作為最早在中國大規模開發商業零售購物中心的地產商之一〇☆,寶龍商業地產這幾年的發展成績平平⌒♂∵,規模增速不僅遠遠落後于萬達♀▽,也被同樣定位在二三四線城市的新城控股等房企反超∴π。

寶龍廣場36處商業物業平均出租率是84.3%⊿♂∵,而同樣定位為建面約8萬-20萬平方米間的龍湖天街△◇,平均出租率達到97.8%﹡﹡,且沒有一個天街項目出租率低於90%□π┊。新城發展控股中期報告稱↑∟,44家吾悅廣場平均出租率超過98%♀∟。

因此分拆上市的「寶龍商業」非常小⊿,去年全年凈利潤只有1.33億元◇〇,營收12億元♂♂⊙。可以對比的是♀∴,之前從港交所退市的萬達商業(現更名萬達商管)♂〇,僅今年上半年營收就達到330億元↑↑∵。

2009年開業的青島城陽寶龍廣場是寶龍所有項目中建面最大的△,高達44萬平方米△,去年全年出租率僅有58.7%〇,今年前4個月出租率為70.2%♂♂,這意味着有13萬平方米是空置的∟☆∟。

寶龍天地是另一條產品線⊿,2017年6月開業的海陽寶龍天地π◇,開業當年出租率25.3%?┊,2018年全年出租率也僅有23.8%▽。

招股書披露寶龍商業在輕資產上野心不小♀。籌備的項目中⊙♀,寶龍已與河南鄭州、重慶的獨立第三方零售商業物業訂立商業運營服務∟,還與獨立第三方就7處零售商業物業訂立諒解備忘錄⊿♂∴。

除此之外?〇,還有七八個成熟項目出租率在80%以下◇∴。根據招股書□,主力產品線寶龍廣場旗下36處商業物業平均出租率是84.3%▽,總面積538萬平方米▽〇。

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商業運營服務貢獻了寶龍商業的8成營收來源∵♀,其中包括市場研究和定位、租戶招攬、籌備開幕、運營管理、租戶和收租管理、清潔安保等服務費□。

去年新城的吾悅廣場已開業42座◇↑,總租費收入21.16億元??,這個數據和去年寶龍的總租費相當☆♂,但值得注意的是∴△,有19家吾悅廣場是去年剛開業∟┊♂,這些新店開業不滿一年〇⌒,拉低了整體水平⊙。到了今年上半年吾悅已經在租金上發力↑◇,44家已開業吾悅廣場租金收入是17.4億元∴,今年全年目標是40億元▽♀。

但實際上▽♂∴,和當年在港交所上市的萬達商業不同△,分拆后的寶龍商業是一家輕資產公司☆。此次分拆將寶龍商業下面多個項目公司重組到寶龍控股π♂♀,讓寶龍商業成為純粹的提供商業運營服務的企業π△☆,掙的是服務費﹡↑。

相比上述幾家⊿∴,體量更小的寶龍倒有了實際上市動作⌒◇⊿。不少分析都說♂♀♂,寶龍急於用新的上市平台為母公司融資輸血♂?。

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這基本決定了寶龍商業的融資規模上限不會高↑▽◇。寶龍地產總裁許華芳此前說分拆商業上市不是為了向市場集資△▽,而是想鍛煉團隊﹡,讓業務能獨立成長⊿▽。這大概也是一句實話∴♀。

近兩年寶龍在「核心業務」商業地產上面表現平淡♂┊◇,主要靠住宅業務拉動增長☆。2016年-2018年〇⊿,寶龍地產的商業項目開業數分別僅有7座、5座、3座⌒♂。不過⊿∵,謀求獨立上市的寶龍商業今年將開啟規模提速∴。僅今年下半年就有6個新開項目面世⊿,明後年還有更多◇。

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